Borja Mateo EXPERTO EN EL MERCADO INMOBILIARIO : "Hasta 2014 no me compraría un piso, es una muy mala idea"
21/11/2010 R. B. L.
Borja Mateo es autor del libro La verdad sobre el mercado inmobiliario español (editorial Manuscritos), que sale a la venta el día 24. Estas son algunas de sus reflexiones.
--¿Qué descubre nuevo su libro sobre el mercado inmobiliario?
--Es una guía práctica sobre cómo se puede ahorrar mucho dinero en la compra o alquiler de un piso. A la gente se le lleva diciendo desde hace años que es el mejor momento para comprar. El único objetivo es que los constructores vendan los 650.000 pisos que tienen aún a la venta y que los bancos puedan vender sus pisos por un precio muy superior al que alcanzarían si la gente supiera lo que sucede. Los precios de los pisos bajarán más con la retirada de la desgravación por compra.
--¿Están los precios por encima de lo que deberían estar en España?
--Desde mediados del 2006 los precios de los pisos han bajado, de media, un 31% y continuarán bajando. El peor año será 2011. En España existen 3,1 millones de pisos vacíos, más 1,25 millones a la venta. A ellos se suman 1,35 millones en construcción. La demanda anual es de 150.000-170.000 unidades. Los precios de 2010 bajarán aún un 40-50% más. El proceso de ajuste de precios es muy lento y estamos sólo a un tercio del camino.
--¿Y esta situación se prolongará mucho tiempo?
--Sólo cambiará cuando baje la tasa de paro, se elimine el estoc, los alquileres dejen de bajar y bancos y cajas se recuperen. Para que esto suceda quedan años. La puntilla se la van a dar las dinámicas de población. De sumar 594.000 personas al año entre 2000 y 2010 pasaremos a hacerlo 125.000 entre 2010 y el 2020.
Entonces, no el momento de comprar la vivienda...
--No. Es el momento de alquilar y de renegociar el precio del alquiler. Los alquileres han bajado de media desde el año 2007 el 35%. Hasta 2014 no me compraría un piso, es una muy mala idea.
--¿Y la gente que quiere comprar una vivienda por el final de la desgravación?
--El ahorro de esperar, alquilar ya y comprar en unos años será mayor. Las bajadas de precios son imparables. El paro estará por encima del 16% tres años más.
--¿Ve abusos en las entidades financieras?
--Sí muchos. Un ejemplo es que hace unas semanas una de las más altas instancias de la Judicatura ha declarado ilegales las cláusulas que ponían un suelo a los contratos.
--¿Cómo valora usted el precio de un inmueble?
--Una buena forma de actuar es informarse de cuál fue el precio de venta del piso por el que me intereso o uno similar en 2005 o 2006. De ese precio aplico un 60-65% de descuento en grandes urbes tipo Zaragoza, Madrid o Barcelona y el 70-75% en zonas de playa. Hasta que no haya obtenido esos descuentos no compraría, porque es caro.
--¿Cómo percibe la salud de bancos y cajas?
--La situación real del sistema financiero español es mucho peor que la que se declara. Oficialmente la tasa de impagados es del 5,49%, la real de más del 11%. El sistema está creando normas para que bancos y cajas puedan valorar por sí mismas sus activos (pisos por ejemplo) y que parezca que lo que tiene un precio de mercado mucho más alto que el real. De esta forma se evitan tener que ser intervenidos. Se está intentando evitar que la gente tenga la percepción real de lo que sucede.
--¿Cómo ve la venta de viviendas, los precios y la situación del mercado inmobiliario en Aragón y más concretamente Zaragoza?
--Te puedo hablar de Zaragoza. Desde el segundo semestre de 2006 hasta ahora los precios de los pisos han bajado ya el 38% de media en las zonas económicamente medias a muy bajas. Si a ello añades la inflación del período, la bajada en términos reales sería del 43%. El proceso de bajadas en Aragón aún no ha finalizado.
BORJA MATEO recomienda encarecidamente que nadie compre un piso hasta 2014
2-diciembre-2010. El programa de entrevistas de actualidad EL CÍRCULO que, de lunes a viernes, emite TELEMADRID a las 8:30 horas, ha recibido hoy la visita de Borja Mateo, experto en el mercado inmobiliario y autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español”. Mateo asegura que “hay un plan para ocultar cuál ha sido la bajada real de los precios de la vivienda y lo que se nos viene encima, porque si se supiese la verdadera situación patrimonial del sistema financiero español, al día siguiente tendríamos aquí al Fondo Monetario Internacional”.
“Beatriz Corredor y José Manuel Galindo –prosiguió- han sido quienes, y a veces de manera torticera, han inducido a error al conjunto de la sociedad diciéndoles que es un buen momento para comprar un piso. Los peores años de bajada van a ser 2011 y 2012, con lo que yo no me compraría un piso, por lo menos, hasta el 2014. Lo más inteligente en este momento y lo que hace la gente que está informada es alquilar, y quienes ya tienen un piso alquilado, renegociar ese alquiler. El que compre este año un piso, en tres años cuando vea la bajada, se va llevar las manos a la cabeza”.
“El sistema político –explicó Borja Mateo- no quiere decir la verdad porque situaría al sistema financiero en una situación de inviabilidad porque tendría que reconocer unas pérdidas que no tienen reconocidas en el balance; el sistema financiero no reconoce que está en una situación más difícil de la que está; y las inmobiliarias tampoco reconocen la verdad porque no se venderían pisos si se supiera que hay 5.680.000 pisos disponibles y una demanda objetiva real de un máximo de 220.000 pisos, y el crecimiento en los próximos diez años va a ser de 125.000 personas, frente a las 600.000 de los 10 años anteriores. No sé de dónde va a venir la demanda”.
Además, Mateo recordó que “en los próximos 12 meses, por la situación de crisis que vivimos, los tipos de interés no van a subir. El problema va a venir en año y medio: si te suben de 1,5 a 3, supone que te van a subir el 100% de la hipoteca por un piso que tiene un valor muy inferior a cuando lo compraste”. “Respecto al momento álgido del mercado, el primer semestre del año 2006, los precios han bajado de media el 32%, y hasta que lleguemos al suelo del ciclo de bajada, bajarán entre el 65 y 70%. Con la gente que se ha quedado en la calle por embargos, no sé cómo José Blanco no ha dicho nada. Si queremos comprar un piso, deberíamos calcular el precio de la vivienda en 2006 y quitarle el 70%”.
En cuanto a lo que esto puede suponer para las inmobiliarias, Mateó comentó que “mantener una industria que no tienen futuro es contraproducente para el mercado. No hay que mantener los caprichos o beneficios de un sector, que es lo que quiere el Plan de Vivienda 2009-2010: inducir al error y mantener los beneficios de promotoras y constructoras al nivel de 2006”.
EL CÍRCULO, programa presentado por Ely del Valle, ha contado con la participación de los periodistas PILAR GÓMEZ (La Razón), CARLOS CUESTA (El Mundo) y RICARDO MARTÍN (periodista)
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